一、出租人身份
在签订合同时,除了要查看出租人的姓名是否完整及准确、出租人的住所地(住址)是否详尽外,更要注意出租人是否为房屋所有权人。
如果不是,则可能存在着代理关系或者转租关系。若存在代理关系的,则需要有产权人委托签约人的授权委托书原件(最好是经过公证的授权委托书);若存在转租关系的,则需要房屋产权人同意转租的书面证明文件原件,并在合同中约定如产权人同意转租的书面证明文件不真实时,转租人应承担何种责任。
二、租赁房屋用途
并不是所有的房屋都可以出租的,根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有9类房屋是不允许出租的。因此,签订合同时,一定要了解清楚租赁房屋是从事生产经营还是生活居住。
三、租赁期限
根据最新的《合同法》规定:租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超出部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。故不要写成“永久”,“长期”等字样。
目前房屋租赁合同一般是一年一签,不过租户的实际租期却有长有短,并不固定。如果是长于一年的,可以在合同中约定提前1至2个月与房东预约,签订续签合同。
四、维修责任归属
为保证租赁期间房屋一直处于安全和适用的状态,双方应对租赁期间房屋的自然损坏或人为损坏的维修责任加以约定。《合同法》规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
五、是否允许装修
按照规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
六、租房费用
租房的费用一般包括房租、水电煤气等费用。在签订合同时约定这些费用的支付额度、方式、时间,就尤为关键。目前房租的支付方式有押二付三、押一付一年、押一付三等方式,使用比较普遍。
另外,租户还应与房东或者中介约定有线电视费、保证金的支付额度以及支付方式,确定后期使用时产生的水电煤气费用的交付方式及时间,取得电卡、水卡等支付凭证,以免后期使用出现麻烦。
七、电话宽带等使用
在签订合同时,有时会忽略电话、宽带的状况,往往在签订合同后才发现房东或原租户拖欠了大量的电话费,或者是宽带无法顺利安装,对后期的生活造成了极大的不便。
因此在签订合同时要特别注意有无电话机,是否能够顺利安装宽带,是否拖欠费用。如果有电话,租户在租期内并不使用,要及时通知房东或经纪公司办理停机。
八、房屋内部设施
租户与房东签订房屋租赁合同一般是在出租的房屋内,此时租户要详细清点屋内设施,把使用到的家具家电以及可能使用不到的设备都要写进合同。比如地面、墙面、门窗等装修状况,抽油烟机、燃气灶、坐便等固定设施等等。
除了写清楚是否有该项设施外,还要明确设施的新旧程度、有无损坏。否则租期结束后,房东会根据签订的合同要求租户进行赔偿,如果合同没有事先约定,吃亏的还是租户。
九、看清承担违约责任的情形
在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的责任承担办法。(例如,如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同,让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其协商降低房租等。)